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近日，江蘇省鎮(zhèn)江市出臺(tái)空置房物業(yè)費(fèi)打折的規(guī)定，再度引發(fā)空置房要不要交物業(yè)費(fèi)、又該如何交的話題討論。
從業(yè)主角度看，房子沒有實(shí)際居住，應(yīng)當(dāng)不交或少交物業(yè)費(fèi)。但在律師和業(yè)內(nèi)人士看來，空置房屋物業(yè)費(fèi)打折仍存多個(gè)障礙。
空置房屋物業(yè)費(fèi)可以打折了
鄭州市民咨詢鄭州市空置房屋物業(yè)費(fèi)是否可以打折。來源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板
據(jù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板，2024年11月，有市民咨詢鄭州市空置房屋物業(yè)費(fèi)是否可以打折的問題。2024年12月初，鄭州市住房保障和 房地產(chǎn)管理局回復(fù)稱，目前該市沒有空置房優(yōu)惠政策，實(shí)踐中，未實(shí)際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費(fèi)，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定；未約定的，應(yīng)當(dāng)適用民法典的規(guī)定。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
根據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；第四十一條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
江蘇省鎮(zhèn)江市多部門發(fā)文表示，從2025年2月1日起，鎮(zhèn)江市區(qū)住宅連續(xù)空置超過6個(gè)月(含6個(gè)月)的，空置期間前期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。2024年6月，甘肅省蘭州新區(qū)也發(fā)文稱，對連續(xù)未入住6個(gè)月以上的空置住宅，由業(yè)主或使用人書面申請，其物業(yè)費(fèi)按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。
2022年5月施行的《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條規(guī)定，已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按不超過90%交納，具體優(yōu)惠幅度由市、縣確定。據(jù)公開信息梳理，目前全國還有青島、無錫、宿遷、揚(yáng)州、濰坊、石家莊、常州、煙臺(tái)等地出臺(tái)了空置房物業(yè)費(fèi)打折的相關(guān)規(guī)定。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對中新經(jīng)緯說：“在法律層面上看，還沒有關(guān)于空置房物業(yè)費(fèi)打折的相關(guān)明確規(guī)定，目前主要散見在地方上的一些規(guī)定。”
空置房尚無統(tǒng)一定義
盡管一些城市出臺(tái)了空置房屋物業(yè)費(fèi)打折的規(guī)定，但實(shí)際操作中仍會(huì)遇到問題。
比如，該如何界定“空置房”？王玉臣表示，空置房目前還沒有一個(gè)全國統(tǒng)一的定義，通常是指長期(比如連續(xù)空置超過6個(gè)月)空置，未裝修、未入住、無水電消耗記錄。
王玉臣還舉例稱，業(yè)主向物業(yè)服務(wù)公司申請空置房屋物業(yè)費(fèi)打折時(shí)，作為業(yè)主需要自己舉證證明房屋長期處于空置狀態(tài)，這個(gè)時(shí)候由物業(yè)公司進(jìn)行評判，而評判本身具有一定的主觀性。更何況對于物業(yè)公司來說，物業(yè)費(fèi)打折就意味著收入減少，但是公共區(qū)域的服務(wù)或投入成本并不會(huì)減少太多。
2023年8月，中國人大網(wǎng)發(fā)布了一篇由全國人大常委會(huì)法工委法規(guī)備案審查室提供的研究案例。研究案例中稱，某省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住使用的，應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)總額百分之七十的費(fèi)用。
該研究案例稱，全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)審查認(rèn)為，根據(jù)民法典第九百四十四條的規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)費(fèi)，不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。實(shí)踐中，未實(shí)際入住業(yè)主是否可以減免物業(yè)費(fèi)，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定。未約定的，應(yīng)當(dāng)適用民法典的規(guī)定。地方物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定業(yè)主未實(shí)際入住使用，一律交納物業(yè)費(fèi)總額百分之七十的費(fèi)用，缺乏上位法依據(jù)，實(shí)踐中也比較難操作，容易引發(fā)糾紛，地方性法規(guī)對此不宜直接作出規(guī)定。
王玉臣認(rèn)為，未來若要推廣空置房屋物業(yè)費(fèi)打折，首先就要完善立法，從國家層面制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)則，有上位法可依。尤其是在核心點(diǎn)上，比如空置房的定義。其次，在有上位法的基礎(chǔ)上，地方進(jìn)行細(xì)化，制定詳細(xì)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)可行的操作方案等。再次，在具體執(zhí)行上可以嘗試引入人工智能或網(wǎng)絡(luò)化動(dòng)態(tài)監(jiān)控，比如可以通過水電氣數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)的方式進(jìn)行空置狀態(tài)實(shí)時(shí)監(jiān)測。
業(yè)主與物企利益如何平衡？
空置房屋物業(yè)費(fèi)打折，就意味著物業(yè)服務(wù)公司收入的減少，物業(yè)公司方面又有什么看法？
供職于某頭部物業(yè)服務(wù)上市公司北京公司某片區(qū)的負(fù)責(zé)人郭鵬(化名)對中新經(jīng)緯說：“我個(gè)人認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)管理屬于市場化行為，應(yīng)該讓市場去自發(fā)調(diào)節(jié)。我們很多小區(qū)的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)很多年沒有漲過價(jià)格了，這種情況下如果要打折，對物業(yè)公司的經(jīng)營是不利的。”
郭鵬繼續(xù)稱，有些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)定價(jià)相對較高，物業(yè)公司的利潤也較高，但大多數(shù)小區(qū)并不掙錢，有的甚至物業(yè)費(fèi)也收不上來。
在日常管理中，郭鵬發(fā)現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)公司管理小區(qū)的成本與小區(qū)的入住率關(guān)系不大。他說：“物業(yè)管理公司管理的范圍是小區(qū)的公共區(qū)域，不管業(yè)主住與不住，小區(qū)的保安、保潔、綠化、客服等與人工相關(guān)的成本不會(huì)減少，同時(shí)，小區(qū)公共區(qū)域的能耗、設(shè)備運(yùn)行等也不會(huì)減少很多?？罩寐矢吲c低，與管理小區(qū)產(chǎn)生的成本不是正相關(guān)的。”
中物智庫高級研究員宋子謙對中新經(jīng)緯表示，物業(yè)服務(wù)公司的管理成本，與小區(qū)入住率的關(guān)系確實(shí)不大，但也不是完全沒有，比如，入住業(yè)主減少時(shí)，電梯、共用照明等共用設(shè)施設(shè)備和場地的運(yùn)行使用次數(shù)下降，降低養(yǎng)護(hù)和檢修頻次；空置房不產(chǎn)生污水及垃圾，降低垃圾清運(yùn)、排水排污管道疏通及化糞池清掏工作的強(qiáng)度；常住人員和流動(dòng)人員數(shù)量下降，降低道路、電梯、大廳、樓道等場所清掃工作的強(qiáng)度等。他說：“會(huì)有一些影響，但影響不會(huì)像想象中那么大。”
面對這種情況，宋子謙提出，物業(yè)服務(wù)公司可以嘗試建立動(dòng)態(tài)成本核算體系，區(qū)分固定以及可變服務(wù)成本，通過這種成本細(xì)化，告訴業(yè)主哪些成本是不變的，哪些成本與房屋空置有關(guān)，在這種情況下進(jìn)行物業(yè)費(fèi)協(xié)商，業(yè)主會(huì)更加理解，更具操作性。但他也說：“這需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于大量的服務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)驗(yàn)，在成本測算方面做到極致。”
來源：中新經(jīng)緯 |